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L'intestazione degli immobili pro quota
L’INTESTAZIONE DEGLI IMMOBILI PRO QUOTA E PER DIRITTI PARZIALI
La dichiarazione di offerta per la vendita senza incanto o la domanda di partecipazione per la vendita all’incanto possono essere effettuate da più soggetti, ciascuno pro quota e, insieme, per l’intero.
In questi casi è necessario che alla data di apertura delle buste (e successiva gara in aumento) o alla data dell’incanto siano presenti tutti i soggetti offerenti. Ove ciò non sia possibile occorre farsi sostituire con procura notarile che, nel caso di vendita senza incanto dovrà necessariamente essere conferita ad un avvocato (ex art. 571 cpc), nel caso di vendita all’incanto ad un soggetto anche non avvocato (magari proprio uno degli altri offerenti).
Inoltre non è possibile chiedere l’intestazione ad un soggetto e poi effettuare un’altra dichiarazione per cambiare il destinatario dell’aggiudicazione. Infatti molti interessati chiedono se dopo l’aggiudicazione si possa variare il soggetto che si intesterà l’immobile, ma ciò non è consentito. L’individuazione del soggetto destinatario degli effetti giuridici deve essere già contenuta nella dichiarazione di offerta.
Nel caso sopra evidenziato, offerta da parte di più soggetti, si deve aver cura che l’indicazione del prezzo offerto sia effettuata da tutti gli interessati per l’intero ammontare. Ad esempio se l’offerta minima è di Euro 90.000 e i tre soggetti in esempio intendano offrire Euro 100.000 per l’acquisto, non devono ridurre il prezzo offerto, nella dichiarazione di offerta di ciascuno, alla propria quota (NON devono indicare quindi Tizio Euro 30.000, Caio Euro 45.000 se Sempronio Euro 25.000), ma devono depositare dichiarazioni di offerta tutti per Euro 100.000 (con intestazione al 30%, al 45%, al 25%).
Sarebbe quindi preferibile depositare un’unica dichiarazione di offerta con tre spazi relativi ai dati dei sottoscrittori dell’offerta (con l’indicazione della quota da trasferire), un unico prezzo offerto congiunto e tre sottoscrizioni.
Accade talvolta che si chieda l’intestazione a più soggetti e che uno solo di loro firmi la dichiarazione di offerta; in tal caso manca l’impegno all’acquisto da parte di alcuni soggetti indicati nella dichiarazione di offerta o nella domanda e, pertanto, l’offerta deve essere considerata non correttamente eseguita e dichiarata inefficace.
Normalmente sono i coniugi, in regime di separazione dei beni, a depositare le dichiarazioni di offerta di cui sopra. Occorre rammentare che devono essere presenti entrambi se occorre effettuare la gara in aumento sull’offerta più alta (vendita senza incanto) o i rilanci per l’asta con incanto.
Diverso il caso della comunione legale tra coniugi. In tale caso, ove la dichiarazione di offerta sia firmata da solo uno dei due coniugi, dovrà essere presente e si consentirà la partecipazione alla gara in aumento al solo coniuge sottoscrittore; anche il decreto di trasferimento (e la conseguente nota di trascrizione) verrà effettuato esclusivamente a suo favore. Il bene verrà incluso comunque in comunione, salvo che sia un acquisto a titolo personale e, in tale caso, occorre che ciò sia fatto rilevare al professionista delegato sin dalla dichiarazione di offerta, che dovrà dunque contenere anche la dichiarazione del coniuge non offerente, che acconsente all’intestazione dell’immobile al solo coniuge che ha tratto la provvista dell’acquisto con la vendita di un bene personale.
Viene quasi unanimemente ritenuto non ammissibile (ci sono opinioni contrarie) l’intestazione di diritti reali minori rispetto a quello trasferito. Ad esempio se viene posta in vendita l’intera piena proprietà di un immobile, non può essere richiesta l’intestazione del diritto di usufrutto a Tizio e del diritto di nuda proprietà a Caio. Questo perché non può essere creato un diritto diverso da quello trasferito. Viene infatti trasferito ciò che risulta intestato al debitore e dunque gli offerenti non possono presentare un’offerta che determini l’intestazione di diritti reali diversi da quello trasferito.
Avv. Mario Santopietro