L'acquisto di immobili nelle vendite giudiziarie è conveniente?

L’acquisto di immobili nelle vendite forzate e’ conveniente?

Gli interessati all’acquisto degli immobili a seguito del pignoramento o del fallimento di un imprenditore rivolgono sempre questa domanda ai professionisti delegati alla vendita, che si trovano nell’imbarazzo di dover dare una risposta “neutra” per evitare alterazioni nel meccanismo della domanda e dell’offerta. L’interesse della procedura esecutiva è, però, quello di vendere l’immobile al prezzo migliore possibile. Pertanto la risposta deve essere sicuramente affermativa, soprattutto in questo momento di crisi del mercato immobiliare.

 Infatti, se nelle vendite private si trovano immobili di tutti i prezzi, in quanto il proprietario, spesso, pone in vendita l ‘immobile ad un prezzo superiore al mercato perché lo ritiene migliore degli altri (perché è il suo!), seppure con il contemperamento delle agenzie immobiliari che tendono invece a darne il valore reale, nelle vendite forzate questo meccanismo psicologico non opera, perché a periziare l’immobile è un soggetto terzo (il perito estimatore).

 Dal prezzo di perizia, normalmente, si scende al prezzo inferiore ribassato, a seguito della diserzione delle vendite. L’immobile diventa quindi più appetibile e il prezzo diventa ancora più aggressivo. Inoltre dopo la riforma introdotta dal DL 83/2015 convertito con modificazioni in L. 132/2015 l’interessato all’acquisto può presentare un’offerta sino ad un quarto inferiore al valore dell’immobile come indicato nell’avviso di vendita.

 Certamente occorre che l’interessato valuti attentamente la perizia redatta dal perito, in quanto, essa può contenere l’indicazione di formalità che non verranno cancellate con il decreto di trasferimento, ovvero può contenere indicazioni fondamentali ai fini della regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile o in merito allo stato occupativo. In tale perizia, dal 21 agosto 2015 dovranno essere indicati anche degli indici di correzione al ribasso determinati dalla mancanza di garanzia per i vizi e qualità del bene offerto in vendita, dalle spese condominiali insolute, dallo stato occupativo e dalle spese necessarie per sanare l’immobile da eventuali abusi.

 Se l’immobile non presente criticità di rilievo, l’acquisto appare più favorevole degli immobili compravenduti con atto “privato” anche dal punto di vista degli oneri da sopportare per l’acquisto.

 Un primo elemento a sostegno di questa tesi, infatti, deriva dal fatto che dal gennaio 2014 non vi è più discriminazione nei confronti di chi acquista un immobile in una vendita forzata, in quanto la Corte Costituzionale ha “reso” applicabile la disciplina del prezzo valore sugli immobili abitativi anche ai trasferimenti coattivi (si pagano le imposte allo Stato sul valore catastale rivalutato).

 Vi è anche un secondo aspetto migliorativo rispetto alle vendite private: per l’acquisto non si deve versare alcun onere, a titolo di onorario, al professionista delegato per la redazione del decreto di trasferimento (titolo di acquisto che sostituisce il rogito notarile).

 Tale assunto è messo in dubbio da parte di alcuni Tribunali che, in ossequio alla sentenza n. 711/2010 della Corte di Cassazione che, interpretando la tariffa dei delegati alla vendita (D.M. 25 maggio 1999 n. 313), pone a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario le spese, i diritti e le competenze per le attività successive alla vendita. Detto importo (da circa Euro 400 a circa Euro 800) viene richiesto al momento dell’aggiudicazione e deve essere versato entro il termine di pagamento del saldo prezzo e delle imposte del trasferimento.

avv. mario santopietro

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